La regla del 70% es una forma rápida de fijar una oferta máxima de compra: no pagar más del 70% del Valor Después de Reparación (ARV), menos costos de reparación. Es la regla práctica más citada en el mundo del flipping, y existe para responder una pregunta rápido — antes de pasar horas armando un desglose completo de costos, ¿este negocio siquiera está en el rango correcto?
La regla del 70% no es una ley, ni un requisito de algún prestamista, ni una fórmula respaldada por investigación académica — es una regla práctica muy usada en la industria que los flippers con experiencia desarrollaron y transmitieron de manera informal como una forma rápida de filtrar negocios antes de hacer un desglose completo de costos. Su ventaja es la velocidad: con solo dos números — tu Valor Después de Reparación esperado y una estimación de reparaciones — obtienes al instante un tope para tu oferta, sin tener que definir primero costos de mantenimiento, costos de venta y detalles de financiamiento. Esa misma velocidad es también su mayor limitación, algo que se explica más abajo en esta página.
Oferta Máxima = (ARV × 0.70) − Costos de Reparación Estimados
Una propiedad con ARV de $280,000 y $35,000 en reparaciones: 70% de $280,000 es $196,000, menos $35,000 en reparaciones equivale a una oferta máxima de $161,000. Si sobre la mesa hay un precio de compra mayor a $161,000, esa es una señal para negociar, retirarte, o confirmar que tus números de ARV y reparaciones son lo suficientemente conservadores para justificar el riesgo extra.
La misma fórmula aplica a cualquier nivel de precio, aunque las cifras en dólares y el margen de error cambian. Una propiedad con ARV de $150,000 y $18,000 en reparaciones esperadas: 70% de $150,000 son $105,000, menos $18,000 de reparaciones, da una oferta máxima de $87,000. Nota que el margen del 30% aquí — $45,000 — tiene que cubrir las mismas categorías de costo (mantenimiento, venta, financiamiento, ganancia) que el margen de $84,000 en el primer ejemplo, aunque la propiedad vale casi la mitad. Esto es parte de por qué la regla del 70% funciona de forma menos predecible en propiedades de precio bajo: costos fijos como los gastos de cierre y las comisiones mínimas de agente no bajan proporcionalmente en una casa más barata, así que el margen puede sentirse más ajustado de lo que sugiere el porcentaje.
El margen del 30% cubre costos de mantenimiento, venta (comisiones de agente, costos de cierre), financiamiento y margen de ganancia — todos los gastos que van más allá de la simple compra y reparación. Si te saltas mentalmente cualquiera de estas categorías, un negocio que "pasa" la regla del 70% igual puede terminar en pérdida cuando llegan las cuentas reales.
En mercados calientes con reventa rápida, algunos flippers usan un porcentaje un poco más alto; en mercados más lentos o con costos de financiamiento más altos, un porcentaje más bajo da un margen de seguridad mayor.
Trata la regla del 70% como un primer filtro, no como una respuesta final. Úsala para descartar rápidamente negocios donde el precio pedido es claramente muy alto respecto al ARV y a los costos de reparación, y luego corre el cálculo completo de ganancia — que sí toma en cuenta tus costos reales esperados de mantenimiento, venta y cronograma — sobre cualquier negocio que pase ese primer filtro. Si una propiedad pasa la regla del 70% pero el cálculo completo de ganancia muestra un margen delgado o negativo, confía en el cálculo completo; es el que realmente mide lo que te importa, que es qué pasa con tu dinero, no solo si te quedaste bajo un porcentaje.