Esta página explica, con detalle completo, cómo CalculoFlipCasa convierte cinco datos en una estimación de ganancia: las fórmulas exactas que usamos, los supuestos detrás de ellas, y lo que el cálculo deliberadamente deja fuera. Lo publicamos abiertamente para que puedas juzgar por ti mismo si la estimación es confiable, en vez de simplemente creerlo por fe.
Además de las dos fórmulas que siguen, la calculadora muestra la diferencia entre tu precio de compra y la oferta máxima de la regla del 70%, la ganancia como porcentaje del ARV (ganancia estimada dividida entre el ARV) y el rendimiento sobre el costo total (ganancia estimada dividida entre los costos totales). Ambos porcentajes muestran 0.0% cuando el divisor es cero. Los datos negativos o vacíos se tratan como cero y una pérdida se muestra con signo menos, por ejemplo -$20,000. Las guías sobre cómo estimar el ARV y los costos de mantenimiento usan estas mismas fórmulas en ejemplos. Todas las cifras están en dólares estadounidenses.
Oferta Máxima = (Valor Después de Reparación × 0.70) − Costos de Reparación Estimados
Esta fórmula responde una pregunta más específica que la estimación de ganancia de abajo: ¿cuánto es lo máximo que deberías pagar por esta propiedad, dado lo que esperas venderla y lo que costará arreglarla? El 30% que se resta no es arbitrario — es un margen comúnmente usado para cubrir costos de mantenimiento, costos de venta, costos de financiamiento y un margen razonable de ganancia, todo en un solo descuento. Es una regla práctica usada en toda la industria del flipping, no una fórmula exclusiva de este sitio, y como toda regla práctica, es un punto de partida para negociar, no un sustituto de calcular tu ganancia real esperada.
Costo Total = Precio de Compra + Costos de Reparación + Costos de Mantenimiento + Costos de Venta
Ganancia Estimada = Valor Después de Reparación − Costo Total
Este es el cálculo que realmente importa para decidir si un negocio específico, a un precio de compra específico, vale la pena. A diferencia de la regla del 70%, que trabaja hacia atrás desde el ARV para sugerir un tope, esta fórmula trabaja hacia adelante desde los números que realmente planeas pagar y gastar, y te dice qué te queda.
Esta herramienta no verifica tus datos, no consulta ventas comparables, no avalúa la propiedad, no revisa requisitos de permisos ni de zonificación, y no toma en cuenta factores específicos del mercado como el tiempo promedio en venta en tu zona. Realiza la aritmética descrita arriba, de forma instantánea y privada en tu navegador, basada por completo en los números que tú proporcionas. La calidad de la estimación depende directamente de la calidad de tus datos — revisa la guía sobre ARV y costos de reparación en las páginas de Preguntas Frecuentes y de la Regla del 70% para saber cómo llegar a números defendibles.
Usando las cifras predeterminadas de la calculadora — un ARV de $280,000, costos de reparación de $35,000, un precio de compra de $165,000, costos de mantenimiento de $4,500 y costos de venta de $16,800 — la fórmula de la regla del 70% da una oferta máxima de $161,000: ($280,000 × 0.70) − $35,000 = $196,000 − $35,000 = $161,000. La fórmula de ganancia da un costo total de $221,300: $165,000 + $35,000 + $4,500 + $16,800 = $221,300. Restando eso del ARV de $280,000 se obtiene una ganancia estimada de $58,700: $280,000 − $221,300 = $58,700. Ambas fórmulas funcionan de manera independiente — la regla del 70% no alimenta el cálculo de ganancia, así que es posible, y vale la pena revisarlo, que un negocio pase una prueba y falle la otra.
El proceso de suscripción de un prestamista de dinero privado y la valuación de un tasador con licencia pasan por un proceso formal y documentado: ajustes por ventas comparables, informes de inspección, revisión de título, y en el caso de un prestamista, su propio tope de préstamo sobre ARV ajustado por riesgo, que suele ser más conservador que la estimación de la regla del 70% que usa un flipper por su cuenta. Esta calculadora no hace nada de eso. Es una herramienta de aritmética que tú mismo alimentas: das el ARV, el costo de reparación, el precio de compra y las estimaciones de costos de mantenimiento y venta, y ella realiza las mismas dos fórmulas cada vez, al instante, sin ningún criterio de suscripción encima. Eso la hace rápida y útil para una primera revisión, pero también significa que un prestamista o un tasador puede llegar razonablemente a un número distinto, porque ellos comparan tus datos contra fuentes externas que esta herramienta no tiene.
Esta metodología refleja la calculadora tal como está publicada. Si alguna vez cambian las fórmulas o los valores de ejemplo predeterminados, esta página se actualizará para reflejarlo — la aritmética de fondo (la regla del 70% y el costo total contra el ARV) es un enfoque estándar y de conocimiento público usado en toda la industria del fix-and-flip, no un modelo exclusivo o secreto.