Todo número de un cálculo de flip se mide contra dos estimaciones que haces antes de ser dueño de la casa: en cuánto se venderá después de la obra (el Valor Después de Reparación, o ARV) y cuánto costará la obra. Si cualquiera de las dos se equivoca por unos pocos puntos porcentuales, la ganancia puede cambiar en decenas de miles de dólares. Esta guía explica una forma práctica de construir ambas estimaciones, con un ejemplo que puedes reproducir en la calculadora. Las cifras son dólares estadounidenses y son ilustraciones, no datos de mercado de ningún lugar.
El ARV es el precio que un comprador pagaría de forma realista por la casa después de la renovación planeada; no es lo que quiere el vendedor hoy ni el mejor precio que viste en la calle. Empieza escribiendo con palabras simples el alcance de la obra terminada: número de recámaras y baños, pies cuadrados habitables, nivel de cocina y baños, pisos y cualquier cambio de distribución. Una venta comparable solo sirve si coincide con esa descripción final. Una casa que vas a dejar con acabados de gama media debe compararse con casas de acabados de gama media, no con una remodelación de lujo a dos calles.
Usa ventas cerradas, es decir, operaciones que realmente se completaron, porque los anuncios activos muestran precios pedidos, que son deseos y no resultados. Muchos inversionistas buscan casas cercanas (a poca distancia y del mismo lado de una avenida grande, un límite escolar o una colonia), vendidas hace poco (algunos meses, porque los precios cambian) y parecidas en tamaño, recámaras, baños, terreno, antigüedad y estado después de la renovación. No hay un estándar legal de qué tan cerca o qué tan reciente; son guías prácticas. Un agente inmobiliario o un tasador con licencia puede obtener y revisar los datos, y en muchas zonas los registros del condado confirman los precios de venta.
Reúne al menos tres comparables para que una venta rara no decida tu número. Si una está muy por encima de las demás, averigua por qué (lote en esquina, alberca, comprador con prisa) antes de dejar que suba tu estimación.
Supón que la casa que evalúas tiene 1,750 pies cuadrados. Encuentras tres ventas cerradas de casas renovadas parecidas cerca de ella:
| Casa | Tamaño | Precio de venta | Precio por pie² |
|---|---|---|---|
| Comparable A | 1,720 pies² | $272,000 | $158.14 |
| Comparable B | 1,810 pies² | $285,000 | $157.46 |
| Comparable C | 1,760 pies² | $281,000 | $159.66 |
El precio promedio por pie cuadrado es ($158.14 + $157.46 + $159.66) / 3 = $158.42. Al multiplicar por 1,750 pies cuadrados resultan unos $277,233. Un inversionista prudente redondea hacia abajo y usa $277,000 como ARV, porque el costo de quedarse un poco corto es perder una oportunidad, mientras que el de pasarse es una pérdida. El precio por pie cuadrado es solo un atajo: ajusta hacia arriba o hacia abajo por diferencias reales, como un baño extra, un garaje o un terreno más pequeño, y trata el resultado como un rango y no como un valor exacto.
La estimación de reparaciones debe salir de un recorrido con un contratista y de presupuestos por escrito, no de una impresión sobre lo mala que se ve la casa. Lista cada concepto por separado para ver en qué se va el dinero. En nuestro ejemplo:
| Cocina (gabinetes, cubiertas, electrodomésticos, mano de obra) | $14,000 |
| Dos baños | $6,500 |
| Pisos | $5,200 |
| Pintura interior y exterior | $3,800 |
| Arreglos eléctricos y de plomería detectados en la inspección | $4,500 |
| Permisos, contenedor de escombro y limpieza | $2,000 |
| Subtotal | $36,000 |
Ahora agrega un margen de seguridad. Las casas antiguas suelen revelar problemas ocultos al abrir paredes y pisos. Una regla práctica común entre inversionistas es sumar entre 10 y 15 por ciento al presupuesto del contratista. Es una guía informal, no un estándar; usa más si la casa es vieja, tiene historial desconocido o no has trabajado antes con ese contratista. Con 12 por ciento, el margen es de $4,320 y el presupuesto queda en $40,320.
Con ARV de $277,000 y reparaciones de $40,320, la regla práctica del 70% da una oferta máxima de ($277,000 x 0.70) - $40,320 = $193,900 - $40,320 = $153,580. Supón que el vendedor pide $165,000. Agrega costos de mantenimiento de $5,000 y costos de venta de 6 por ciento del ARV ($16,620; la comisión del agente y los costos de cierre varían según el mercado y son negociables, así que usa tu propia cotización):
| Escenario | Costo total | Ganancia estimada |
|---|---|---|
| Compra a $153,580 | $215,520 de costo total | $61,480 de ganancia |
| Compra a $165,000 | $226,940 de costo total | $50,060 de ganancia |
Pagar el precio pedido te cuesta $11,420 de ganancia y queda por encima del tope de la regla práctica. Puedes escribir estas cifras exactas en la calculadora y obtendrás los mismos resultados. La regla del 70% es solo un filtro rápido; el cálculo completo es el que muestra qué le hace la operación a tu dinero. Consulta La regla del 70% explicada.
Antes de hacer una oferta conviene confirmar por escrito cada dato. Usa esta lista:
Si no puedes llenar una línea, considera ese vacío un riesgo que debes cerrar antes de la oferta y no después del cierre.
Antes de confiar en cualquiera de los dos números, pide a alguien independiente que los cuestione. Un agente local puede decirte qué tan rápido se venden casas como la tuya y qué esperan los compradores de esa zona. Un tasador o un prestamista que financia obras aplicará su propia valuación, normalmente más cautelosa. Un segundo presupuesto de contratista puede mostrar trabajo omitido. Si tus números resisten estas revisiones, puedes tener más confianza en la ganancia estimada; si no, lo habrás descubierto antes de gastar dinero. Recuerda que la calculadora muestra una estimación antes de impuestos y no modela el financiamiento, así que si pides prestado, incluye intereses y comisiones del préstamo en los costos de mantenimiento.
Haz tus propios números en la calculadora, lee La regla del 70% explicada o consulta la metodología. Guías: cómo estimar el ARV y las reparaciones, impuestos sobre la ganancia de un flip, costos de mantenimiento y plazos.