La ganancia que muestra esta calculadora es una estimación antes de impuestos. Lo que realmente te queda depende de cómo trate el IRS la venta. Esta guía explica las ideas principales en lenguaje sencillo, con una ilustración, y señala las fuentes del IRS. Es información general para lectores en Estados Unidos, no asesoría fiscal; las reglas cambian, así que confirma las cifras vigentes con el IRS o con un profesional de impuestos antes de actuar. El IRS ofrece muchas de sus páginas también en español en irs.gov.
Para el impuesto federal, el carácter de tu ganancia depende de por qué tenías la propiedad. Según el Código de Rentas Internas, sección 1221(a)(1), la propiedad que se mantiene principalmente para venderla a clientes en el curso ordinario de un negocio no es un activo de capital. A quienes compran casas sobre todo para renovarlas y revenderlas pronto, y lo hacen de forma repetida, a menudo se les describe como comerciantes (en inglés, dealers); su ganancia se trata en general como ingreso ordinario de un negocio. Quien compra una propiedad para conservarla como inversión y la vende después tiene más probabilidad de ser tratado como inversionista, cuya ganancia puede ser ganancia de capital. No existe una prueba única y definitiva. El IRS y los tribunales miran los hechos y las circunstancias: con qué frecuencia vendes, cuánto tiempo la conservas, cuánto la mejoras y la promocionas, y cuál era tu propósito al comprar. En qué lado caes es una pregunta para un profesional de impuestos.
Si tu venta se trata como ganancia de capital, importa el periodo de tenencia. El IRS explica en el Tema 409 que si conservas un activo por más de un año antes de disponer de él, la ganancia o pérdida es a largo plazo; si lo conservas un año o menos, es a corto plazo. Las ganancias de capital netas a corto plazo se gravan como ingreso ordinario con tasas graduales. En las ganancias a largo plazo, la mayor parte de la ganancia de capital neta se grava al 0, 15 o 20 por ciento según el ingreso gravable y el estado civil para efectos de la declaración (Tema 409 del IRS, para años fiscales que comienzan en 2025). La mayoría de los flips se completan en menos de un año, por lo que en la práctica es común el tratamiento a corto plazo o el de ingreso ordinario de un negocio.
Si tu actividad de flipping cuenta como un negocio, también podrías deber el impuesto de trabajo por cuenta propia (self-employment tax). El IRS (Tema 554) describe la tasa como 12.4 por ciento para el Seguro Social más 2.9 por ciento para Medicare, 15.3 por ciento en total, aplicada al 92.35 por ciento de los ingresos netos del trabajo por cuenta propia; en general debes pagarlo si esos ingresos netos son de $400 o más. La parte del Seguro Social se aplica solo hasta un máximo de ingresos que cambia cada año, así que consulta el límite vigente en irs.gov.
Toma la operación predeterminada de la calculadora, que muestra una ganancia de $58,700 antes de impuestos. Solo como ilustración, supón que el IRS tratara la venta como un negocio, que no tuvieras otros ingresos ese año y que la ganancia estuviera por debajo del límite del Seguro Social. La estimación del impuesto de trabajo por cuenta propia sería:
| Ganancia neta (resultado de la calculadora) | $58,700 |
| x 92.35 por ciento | $54,209 |
| x 15.3 por ciento = impuesto de trabajo por cuenta propia | unos $8,294 |
Eso es antes del impuesto federal sobre el ingreso, de cualquier impuesto estatal o local y de deducciones o créditos. Muestra por qué un flip que parece dejar $58,700 puede dejarte bastante menos. Si la misma venta fuera la de un inversionista con un periodo de tenencia de más de un año, el impuesto de trabajo por cuenta propia no se aplicaría de la misma forma y serían relevantes las tasas de ganancia de capital a largo plazo, pero ese resultado depende de hechos que la calculadora no puede conocer. Además, el cálculo fiscal usa cifras de base fiscal, como el monto realizado y la base ajustada, que no son idénticas a una simple estimación de ganancia.
Se aplican reglas distintas si la casa fue tu vivienda principal. El IRS (Tema 701) explica que podrías excluir hasta $250,000 de ganancia ($500,000 si presentan declaración conjunta) si fuiste dueño y usaste la casa como residencia principal durante al menos dos de los cinco años anteriores a la venta. Esto no aplica a una propiedad que solo renuevas y vendes sin vivir en ella, y un patrón repetido de estancias cortas puede generar preguntas. Si lo estás considerando, habla primero con un profesional.
Una reunión breve antes de comprar puede ahorrarte muchos problemas. Considera preguntar:
Nada de esto cambia la aritmética de la calculadora. Cambia qué parte de la ganancia te queda, y por eso mostramos la ganancia como una cifra antes de impuestos.
IRS, Tema 409, Ganancias y pérdidas de capital; IRS, Tema 554, Impuesto de trabajo por cuenta propia; IRS, Tema 701, Venta de su vivienda; Código de Rentas Internas, sección 1221(a)(1). Todas en irs.gov o law.cornell.edu (en inglés). Las tasas, los umbrales y las reglas cambian; revisa siempre el año vigente.
Haz tus propios números en la calculadora, lee La regla del 70% explicada o consulta la metodología. Guías: cómo estimar el ARV y las reparaciones, impuestos sobre la ganancia de un flip, costos de mantenimiento y plazos.