Estima tu ganancia potencial en un proyecto de compra-renovación-venta usando la regla del 70%.
Esta calculadora combina dos ideas que usan tanto los flippers con experiencia como los que apenas empiezan: la regla del 70% para poner un tope a lo que deberías pagar, y un desglose completo de costos y ganancia para ver qué te va a quedar realmente en el bolsillo con un proyecto específico. Escribe el Valor Después de Reparación (ARV) que esperas al vender la casa, tu presupuesto realista de renovación, el precio que planeas pagar, y tus costos de mantenimiento y de venta. La calculadora primero saca la oferta máxima según la regla del 70% — 70% del ARV menos tus reparaciones estimadas — para que tengas una revisión independiente de tu precio de compra. Luego suma precio de compra, reparaciones, costos de mantenimiento y costos de venta en un total, y resta ese total del ARV para estimar tu ganancia. No se envía nada a ningún servidor y no se guarda nada; todo el cálculo ocurre en tu propio navegador en el momento en que presionas el botón.
Un flip no es simplemente comprar barato y vender caro. Entre el día en que cierras la compra y el día en que le entregas las llaves al comprador, el dinero sigue saliendo de tu cuenta aunque la casa no esté generando ningún ingreso. Los impuestos de propiedad se siguen acumulando. Las primas del seguro llegan a su fecha de pago. Si financiaste parte de la compra o de la renovación, los intereses se suman cada mes que el préstamo sigue activo. Los agentes inmobiliarios y los costos de cierre le quitan una parte al precio de venta antes de que ese dinero llegue a tus manos. Una calculadora que solo compara el precio de compra con el precio de venta hace que casi cualquier proyecto se vea mejor de lo que realmente es, porque ignora en silencio todo lo que pasa en el medio.
El ARV es tu mejor estimación de cuánto se venderá la casa una vez terminada la renovación — no lo que vale hoy en su estado actual. La forma más confiable de estimarlo es buscar ventas recientes ya cerradas (no propiedades solo listadas, que reflejan el precio pedido y no lo que realmente pagó el comprador) de casas comparables dentro de un radio cercano, vendidas en los últimos tres a seis meses, con un tamaño, número de recámaras y baños, tamaño de terreno y calidad de acabados similares. Sobreestimar el ARV es la forma más común en que un flipper se convence de un mal negocio, porque todos los demás números de esta calculadora se miden contra ese valor.
Esto debería ser una cotización real de un contratista o un desglose detallado, no un cálculo a ojo hecho durante una visita rápida. Incluye materiales, mano de obra, permisos, retiro de escombros, y un margen adicional para lo que aparezca una vez que se abran las paredes — las casas más antiguas suelen esconder problemas de plomería, electricidad o estructura que no se ven en una inspección previa a la compra. Una práctica común entre flippers con experiencia es sumar entre un 10% y 15% adicional sobre la cotización del contratista, específicamente para absorber estas sorpresas, sobre todo en casas construidas antes de 1980.
El precio que realmente vas a pagar para adquirir la propiedad, incluyendo cualquier comisión de cesión (assignment) si le estás comprando a otro inversionista. Este es el número que la regla del 70% busca mantener bajo control — si tu precio de compra planeado es mayor que la oferta máxima que da la regla del 70%, eso es una señal para renegociar, retirarte del trato, o asegurarte de que tus estimaciones de ARV y reparaciones sean lo suficientemente conservadoras para justificar el riesgo extra.
Todo lo que cuesta simplemente ser dueño de la propiedad mientras está sin vender y en renovación: impuestos de propiedad prorrateados por el tiempo que la tengas, seguro de la vivienda o del proyecto, servicios que mantienes activos para los contratistas, cuotas de HOA si aplica, e intereses del préstamo si financiaste el proyecto. Los costos de mantenimiento crecen directamente con la duración del proyecto, por eso un cronograma realista importa tanto como un presupuesto realista — una renovación que se atrasa dos meses puede borrar silenciosamente miles de dólares de ganancia.
Lo que cuesta lograr que la casa terminada se venda: comisión del agente inmobiliario (comúnmente entre 5% y 6% combinado en EE. UU., aunque varía según el mercado y es negociable), costos de cierre a cargo del vendedor, gastos de título, y cualquier costo de "staging" o fotografía profesional. Muchos flippers primerizos olvidan presupuestar esto hasta que llega el estado de cuenta del cierre, cuando ya es tarde para planificarlo.
La calculadora abre con un escenario de ejemplo para que veas cómo encajan las piezas antes de meter tus propios números. Con un ARV de $280,000, reparaciones estimadas de $35,000, un precio de compra de $165,000, costos de mantenimiento de $4,500 y costos de venta de $16,800, la regla del 70% marca una oferta máxima de $161,000 (70% de $280,000 son $196,000, menos $35,000 de reparaciones). El precio de compra planeado de $165,000 queda cerca de ese tope — una posición razonable si el ARV y las reparaciones están bien calculados, pero con poco margen de error si alguno de los dos resulta optimista. Sumando precio de compra, reparaciones, costos de mantenimiento y costos de venta se obtiene un costo total de $221,300. Restando eso del ARV de $280,000 queda una ganancia estimada de $58,700, alrededor de un 21% del ARV. Ese margen es el que tiene que absorber cualquier sobrecosto en reparaciones, una venta más lenta de lo esperado, o un mercado de reventa más débil — por eso los flippers con experiencia tratan una sola cifra de ganancia como punto de partida para hacerse preguntas, no como una garantía.
Esta herramienta te da una estimación rápida y transparente basada en los números que ingresas — no avalúa tu propiedad, no verifica tus cotizaciones de reparación, no toma en cuenta condiciones de financiamiento como la tasa de interés o los puntos del préstamo a menos que tú mismo los incluyas dentro de los costos de mantenimiento, y no considera el tratamiento fiscal de ganancias de capital, que varía según cómo y por cuánto tiempo tengas la propiedad. Tampoco puede decirte si tu estimación de ARV es realista — eso depende de una investigación genuina de ventas comparables en tu mercado específico. Trata el resultado como una estimación inicial para revisar un negocio, no como un sustituto de la cotización de un contratista, un avalúo, o el consejo de un profesional fiscal o inmobiliario con licencia.